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批量精装修想做不敢做?提前预演让项目更有把

作者:admin   发布时间:2019-08-19 07:36   浏览:

  经营意识薄弱、专业交圈不充分、设计/工程质量不达标、房屋交付难度升级这些“痛点”贯穿在精装修项目的全过程,虽然建立精装修管理体系可以缓解项目管理压力,但是,如何保证体系的有效落地和管理能力的有效提升?

  随着政府导向、市场轮动、客户需求和经营效益的影响,精装修成为房地产开发大势所趋。

  然而,精装修是一把“双刃剑”,相较于传统的毛坯房,精装修在项目管理上面临更大的难度和风险。

  一是精装修经营意识薄弱。在精装修开发价值链中,各专业开展工作的过程中难免有本位主义,对精装修提升产品溢价、加大现金流贡献、减少土增税等的经营收益的理解比较浅薄;

  二是专业交圈不充分。相对于毛坯房而言,批量精装房在开发过程中涉及专业较多,但往往协◁☆●•○△同性不高,如工程、设计、成本、采购专业间的工作面,工程专业中土建、暖通、室内等小专业间的工作面,设计专业中建筑、精装、机电等小专业的工作面等,交割不够充分,缺乏有效协同;

  三是设计/工程质量不达标。目前整个精装修行业治理标准尚不完善,质量标准更是欠缺,导致房屋交付时常出现观感、空鼓、开裂、渗漏、脱落、设计等功能缺陷,及空气质量、放射物质等环保问题;

  四是客户触点多,交付难度升级。开发商在进行房屋交付时,会出现与合同不统一(如户型图、材料部品的偷换),与销售说辞不统一,与营销前期宣传(模型、样板房、宣传资料)不统一,以及交付时间延误等问题,导致业主对精装交付的满意度◇=△▲并不高。

  上述“痛点”贯穿在精装修项目的全过程,虽然建立精装修管理体系可以缓解项目管理压力,但是,如何保证精装修管理体系有效落地和精装修管理能力的有效提升?

  如果能深刻认识到房地产开发过程中的环环相扣,及每个环节变动对其他环节的影响和推进,乃至对整个项目经济效益的影响,则有利于显著提高员工之间的协同性、联动性和经营管理意识。

  那么有没有一种方法可以提前预测精装修过程和结果,并通过角色扮演、实战操作来直观感知精装修过程和经营成果的实现?

  基于房地产开发价值链可设计7个环节来模拟精装修项目的开发、运营及销售全过程:

  通过实战模拟、对症下药来强化房企批量精装修的专业交★△◁◁▽▼圈能力、市场判断能力、设计专业能力、质量管控能力、交付协同能力、经营算账能力。

  土地竞拍环节,可设定一定的背景信息,如土地区位、市场信息、初步的经济技术指标、成本估价、政府限价等,以此为前提来模拟真实的竞拍场景,项目组以经营为导向,通过静态经济效益测算,实拍竞标,由此拉开精装修预演练的序幕。

  通过预估毛坯和精装两种开发模式的收益,增强企业精装修经营意识,提供项目开发新思路。现场土地价格滚动测算表如下所示:

  精装修开发节点与常规开发节点有相似也有不同,通过研究案例,可以设计出一套针对精装修项目的开发节点(47个),涵盖投资、设计、成本、招采、工程、营销、客服、运营全★▽…◇专业,其中主关键路径13个、精装修管控关键点5个。

  通过项目成员合作摆图、项目组PK,促进专业交圈、强化逻辑认识,了解如何通过工作前置、串改并来控周期,加强专业协同,同时通过排节点、控周期来深化▪•★精装修项目经营意识。

  首先,清晰的市场定位是前提。通过编制定位策划报告,明晰客群、户型配比、装修档次选择、成交渠道、营销活动等。

  其次,合理的材料设备选◇•■★▼型/选品是保障。在既定材料设备品牌库中模拟材料设备选型,基于装修档次选择适配的材料品牌。如下表所▼▲示,可下拉选择不同的材料类别/品牌。

  此外,项目组基于背景信息,通过定位策划环节的实操演练,有助于提高各专业的市场敏锐度、价格敏感性和成本控制意识。

  精装项目“面子”工程多、涉及专业多、二次设计多,“三多”之下如何保证图纸质量符合施工要求?

  需要注意的是,精装项目设计提倡全装修▲=○▼住宅设计,而非毛坯房再加工;同时,精装项目观感面积大,稍有不慎就会出现问题。此时设计图纸评审体系的建立至关重要。

  第二步,各小组营销、设计、客服、成本、工程等专业紧扣关键词(如温度、美感、实用),讨论选出若干契合公司场景力地产理念的评审要点。

  第三步,组内讨★◇▽▼•论、组外互相提问,最终形成符合公司战略方向的精装方案评审体系。

  通过设计评审要点等基本素材进行图纸评审,不同专业集思广益,有助于走出设计专业的思考圈,从工程、成本、营销等专业角度总结精装修设计方案评审关键点,建立全结构、全专业的精装评审体系,从而提升精装设计质▼▼▽●▽●量。

  精装项目体量大、推动快,在项目开发阶段,工程质量管控至关重要。学会如何在保质保量的前提下尽力缩短精装施工周期、加强关键工序的质量管控,是精装修工程质量的有力保障。

  从场地移交到精装工程结算全过程可选择若干个关键节点(含合同支付节点及支付进度),项目组可画出工序搭接并标记各节点完成时间及精装支付节点,同时识别关键工序的质量管控制度。博采△▪▲□△众长,各专业在不断的PK中逐渐强化对精装工程的“四化”管理意识,“四化”即管理标准化、质量精细化、节点有序化、成本节约化。

  精装项目的交付通常为批量交付,数量多、难度大,质量和时间不可控,无形中增加了交付的难度和工作量,而且,相较于传统的毛坯交付,精装交付群诉的可能性更高,那么,如何降低业主投•●诉率、提高交付满意度?

  一是深思熟虑建“流程”。模拟交付现场识别交付前、中、后期管理□◁动作、责任专业及协作专业,强化专业统筹与协同能力;

  二是头脑风暴立“标准”。形成统一的精装修交付标准,涵盖样板房、宣传单页、合同和销售说辞;

  三是七嘴八舌论“投诉”。通过交付投诉案例卡片识别客户触点,针对不同类型的客户,可设定微场景来预演,接受“百般刁难”,多次演练,考验专业人员的经验成熟度与应对能力,从而增强精装修交付管理与经验总结能力。

  经营决定管理,管理服务经营,最终通过数据说话,从而直面精装修项目与毛坯项目、不同档次的精装修项目所带来的价值差异。

  通过给定项目经济技术指标、全景计划、投入产出比、财务收支规则,并结合这四个环节的结论,勾稽成本、售价、去化、利润之间的关系,绘制项目累计经营性净现金流曲线,同时计☆△◆▲■算现金流回正周期、资金峰值、净现值▪▲□◁等关键经营指标。

  通过经济效益测算所得出的数据对比分析,可以更加直观地展现精装或毛坯项目的价值与风险。

  相对于毛坯项目,精装修项目带来了高溢价、高利润、现金流贡献增多的优势,同时也显现出现金流回正慢的弊端,这可以指导专业的管理人员进一步发挥主观能动性,以经营结果为导向来针对性调整管理策略。

  房地产大运营时代,精装修项目管理一直是业界难题,而通过上述精装修管理演练,实际上是通过沙盘的形式来真实、系统地展现整个项目开发精装修各环节,这也要求从经营视角打通各专业线的管理壁垒,强化专业▷•●间协同,建立全局观,从而激发员工的管理意识和经营意识,提升企业精装修项目的管理能力。

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